Оплата взносов в бюджет определяется в России Налоговым кодексом. В соответствии с Федеральным нормативно — правовым актом для налоговых резидентов предусмотрен ряд льгот. При продаже недвижимости сумма вырученная по договору в соответствии с нормой № 217.1 освобождается от налога, если владение квартирой было более 3 лет. Также при сделках с недвижимостью предусмотрен возврат подоходного налога уплаченного резидентом в казну: при приобретении жилья в согласно статье № 220 можно вернуть до 250 тысяч рублей. В случаях возврата налога, россиянин может распорядиться излишне уплаченной суммой: перечислить на свой банковский счет или использовать в качестве зачета по неуплаченным налогам. В соответствии с этим возможен взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период. Для физических лиц налоговый период составляет 1 год.
Возврат налогового вычета осуществляется за предыдущий год уплаты налогов.
Сколько лет в собственности
Порядок освобождения от уплаты налогов при продаже апартаментов закреплен в норме № 217.1 налогового кодекса и зависит от срока владения объектом. Налоговая ставка для резидентов на доходы составляет 13 процентов, для нерезидентов — 30%. Предельный срок владения жилым помещением для граждан России для освобождения от уплаты подоходного налога составляет пять лет. Это относится к объектам недвижимости, приобретенным по договорам купли — продажи после 1 января 2016 года. Апартаменты купленные до этой даты имеют сокращенный минимальный срок владения для освобождения от налога — 3 года.
Также сокращенный срок владения в три года на объекты строительства установлен в случае приобретения в право собственности в рамках наследования или дарения от близкого родственника. Близость родства определяется в соответствии с нормой № 14 Семейного кодекса. К категории близких родственников относятся предки и потомки по прямой восходящей и нисходящей линии: родители, дети, бабушки — дедушки, внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие одного общего родителя) сестры и братья.
Если россиянин продает квартиру в 2019 году, доставшуюся ему в наследство от бабушки в 2015 году, то несмотря на то, что срок владения меньше 5 лет он освобождается от уплаты налога.
Без уплаты налога можно продать приватизированную квартиру через три года. Также через три года владения не подлежат налогообложению доходы от отчуждения недвижимости, право собственности на которую было получено по договору ренты с пожизненным иждивением.
Малый срок владения имуществом
Срок владения недвижимостью менее 5 лет, полученной в собственность по договору купли — продажи или дарения не от близких родственников, предполагает уплату 13 процентов в бюджет государства. Сумма, вырученная в ходе таких сделок, приравнивается к доходу физических лиц, платить который должен продавец апартаментов.
Продажа квартиры
В соответствии с нормой № 216 налоговый период для физических лиц составляет 1 календарный год. Федеральная налоговая служба ежегодно устанавливает сроки перечисления налоговых взносов в бюджет. В соответствии с нормой 226 Кодекса, регламентирующего фискальную политику, налоговые агенты обязаны ежемесячно выплачивать налог с заработной платы, отпусков и больничных. При наличии дополнительного дохода, получаемого гражданином без участия работодателя перечисление платежей в счет государства происходит ежегодно. При продаже апартаментов в 2018 году заплатить налог необходимо до 15 июля 2019 года, а при отчуждении права собственности на недвижимость в 2019 году дата внесения налога — 15 июля 2020 года.
Для оплаты налога россиянин должен заполнить налоговую декларацию по форме 3 НДФЛ, в которой отразить полученные от продажи недвижимости доходы.
Покупка квартиры
При приобретении права собственности на объект недвижимого имущества покупатель не обязан платить налог. Напротив, приобретатель прав на апартаменты имеет возможность вернуть уплаченный ранее налог на доходы.
Льгота предоставляется в соответствии с нормой № 220 Налогового кодекса. Согласно подпункту 3 части 1 данной статьи россиянин может при приобретении недвижимого имущества вернуть часть уплаченных налогов при строительстве новых апартаментов или при приобретении жилья на вторичном рынке. Также на возврат средств можно претендовать при покупке участка земли или долей в жилой недвижимости. В соответствии с действующим законодательством максимальная стоимость недвижимого жилого имущества или земель предназначенных для индивидуальной жилищной застройки не может превышать стоимости в 2 миллиона. Соответственно максимальный размер налогового возврата составляет 250 тысяч рублей.
Также при приобретении апартаментов по целевому кредиту предусмотрена подпунктом 4 части 1 статьи 220 возможность вернуть средства по оплате процентов. При ипотеке максимальная сумма возврата составляет 360 тысяч рублей.
Налоговый взаимозачет
Согласно положениям части 1 нормы № 231 Кодекса, регулирующего налогообложение, возврат излишне выплаченных в бюджет средств без участия налогового агента (работодателя) может быть осуществлен путем подачи заявления в налоговую инспекцию одновременно с декларацией. Декларация подается за предыдущий налоговый период, то есть в 2019 году подается декларация за 2018 год, и соответственно в текущем году осуществляется возврат НДФЛ оплаченного годом ранее.
При подаче документов при приобретении недвижимости первым налоговым периодом возврата средств является год приобретения жилья. То есть за квартиру, купленную в 2019 году, вычет возможно получить только в 2020.
Налоги на доходы, необходимо оплачивать до 15 июля года, следующего году получения средств: если квартиру продали в 2019 году, налоги необходимо заплатить до 15 июля 2020 года.
Помимо возврата средств от государства существуют другие формы использования ранее выплаченных средств. Законодательство предусматривает зачет средств имущественного вычета для погашения начисленного налога.
Например, господин Андреев продает квартиру в 2019 за 4 миллиона и приобретает апартаменты за 5 миллионов в этом же году. В соответствии с законодательством он имеет право вернуть часть средств уплаченных в бюджет — максимально 250 тысяч рублей, но в 2020 году. Также Андреев должен заплатить с вырученных 4 миллионов 13 процентов — 520 тысяч рублей. Задекларировать этот доход Андреев также должен в 2020 году.
Подавая декларацию по форме 3 НДФЛ, Андреев указывает доход в 4 миллиона и необходимые для оплаты 520 тысяч. На основании данной декларации налоговая инспекция формирует задолженность по налогам на доходы физических лиц. Параллельно господин Андреев может подать документы на имущественный вычет за 2019 года в связи с приобретением жилья. После проведенной камеральной проверки налоговики высчитают излишне уплаченную им сумму, например 120 тысяч рублей.
После того, как данные действия будут произведены Андреев может вместо заявления о перечислении денежных средств на его банковский счет, указать использования денежных средств для погашения налоговой задолженности. Соответственно Андреев будет должен внести в бюджет за продажу квартиры только 400 тысяч рублей вместо 520 тысяч рублей, при этом оставшиеся 130 тысяч Андреев может вернуть уже в 2021 году.
Оформляем документы
Подать документы в налоговую инспекцию можно двумя способами: лично, обратившись в районное отделение ФНС, либо через личный кабинет налогоплательщика.
Основным документом является налоговая декларация на налоги физических лиц по форме № 3. Для ее заполнения потребуются справки с работы по форме 2НДФЛ. В случае продажи квартиры также потребуется договор об отчуждении имущества и акт приемки — передачи объекта недвижимости, в котором прописана стоимость апартаментов.
Для получения налогового вычет также необходим договор о покупке апартаментов, свидетельство о регистрации права собственности, акт приемки квартиры.
При параллельном оформлении документов для оплаты налога при продаже и налогового вычета при покупке декларация подается только один раз.
