Арендодатель, сдающий жилье внаем, получает доход в виде арендной платы. Потому с формальной точки зрения он обязан уплатить подоходный налог за сдачу квартиры в аренду с полученных сумм. Если он нарушит эту обязанность, закон предусматривает для нарушителя ответственность вплоть до уголовной. Но на практике такие нарушения труднодоказуемы, даже если налог при сдаче квартиры в аренду не уплачивался на протяжении не скольких лет.
Какой налог за сдачу квартиры
При сдаче жилья в аренду арендодатель получает доход в размере уплачиваемой арендной платы. Любой такой доход подлежит налогообложению подоходным налогом. Согласно ст. 224 Налогового кодекса, к нему применяется ставка в 13%, если арендодатель является налоговым резидентом РФ, то есть проживает в РФ в течение 183 дней на протяжении года. Если условие о проживании не выполняется, к полученному доходу применяется ставка НДФЛ в 30%.
Но такой налог уплачивается лишь при условии, что аренда возникла между физлицами. Если арендодатель будет оформлен как ИП и официально узаконит свою деятельность по аренде недвижимости, будет применяться иные суммы налога:
- в случае выбора упрошенной системы налогообложения арендодатель будет уплачивать 6% от полученного дохода и страховые взносы. В таком случае он не сможет воспользоваться налоговым вычетом и получить льготы по налогу на имущество;
- в случае покупки патента на работу по аренде налог уплачивается в форме авансового платежа, размер которого определяется на местном уровне. Например, в столичном ЦАО размер налога для квартир до 50 кв. м. составляет 27 тыс. руб. в год, а свыше 50 кв. м – уже 54 тыс. руб. в год.
Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит
Если арендодатель не выберет ни один из указанных легальных способов уплаты налога, ему угрожают несколько видов ответственности, в частности:
- в его отношении может быть начислена недоимка в размере неуплаченного налога;
- на него будет наложен штраф за неподачу налоговой декларации в срок в размере 5% от суммы налога за каждый просроченный месяц, но не менее 1 тыс. руб. и не больше 30% от суммы налога и штраф от 20 до 40% от суммы налога за неуплату налога в срок в зависимости от наличия умысла, направленного на уплату налога;
- может быть привлечен к уголовной ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса, если налоги сокрыты в крупном лимбо особо крупно размере.
Обратите внимание!
Возможность привлечения к любому из указанных видов ответственности наступает лишь при условии, что ФНС узнает о таких налоговых нарушениях.
Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем
Налоговая может получить информацию:
- благодаря мониторингу расчетных счетов;
- благодаря добросовестным соседям, намеренным пресечь незаконную предпринимательскую деятельность;
- через участкового, ГУВМ МВД, суды, иные государственные органы, которым поступит информация о сдаче жилья внаем;
- коммунальные службы, управляющую компанию, иные жилищные органы, в силу деятельности которых была получена информация о проживании квартирантов и т.д.
Но на практике этого не происходит. Даже если в ФНС поступает заявление c доносом на арендодателя, без доказательств получения и неуплаты налога максимум, что может сделать ФНС – это направить гражданину уведомление с необходимостью задекларировать доход в случае его получения.
Для мониторинга счетов потенциальных арендаторов у ФНС физически не хватает ресурсов, к тому же большинство расчетов между сторонами договора найма проходит в наличной форме.
Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги
Формально законного механизма по сдаче квартиры в аренду, в результате чего у арендодателя не будет возникать налоговой обязанности, законодательством не предусмотрено – льгот для арендодателей нет. Единственная легальная возможность снижения или обнуления налоговой базы – это применение социальных, стандартных, имущественных или профессиональных вычетов.
Они позволяют снизить налоговую базу и уменьшить или некоторое время даже не платить налог, но эта льгота либо несущественна, либо предоставляется единожды по факту несения каких-либо расходов и реальным решением для легального укрытия дохода от налогов не является.
Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев
Также можно встретить информацию, будто сдача жилья в аренду на 11 месяцев, то есть менее, чем на год, снимает с арендодателя налоговое бремя. Это заблуждение, налоговая обязанность по НДФЛ возникает у арендодателя в любом случае получения дохода в виде арендной платы, за какой бы срок она не была уплачена, даже если договор заключен на 1 месяц.
Такое заблуждение рождено на основании того, что 11-месячный договор не требует государственной регистрации, в то время как договор аренды на 1 год и более – требует. По этой логике, если договор не зарегистрирован, то и налог платить не нужно, что, конечно же, заблуждение. Заключение 11-месячного договора позволяет скрыть информацию о факте его заключения, но налоговую обязанность не аннулирует.
Как платить налог за сдачу квартиры в аренду
Если договор аренды заключен между физлицами, единственный способ уплаты налога – это ежегодное декларирование полученного дохода путем подачи в ФНС декларации и уплата налога. Декларация по форме 3-НДФЛ подается арендодателем до 30 апреля, а уплата налога осуществляется до 15 июля ежегодно. Вместе с декларацией арендодатель подает документы, подтверждающие источники получения дохода и их сумму.
Если арендатором является организация, согласно ст. 226 НК, такая организация является налоговым агентом арендодателя. В этом случае она самостоятельно исчисляет из выплачиваемых ему средств сумму налога и перечисляет их в бюджет. Необходимость по декларированию дохода в этом случае не возникает.
