Полученные от продажи наследственного имущества доходы облагаются НДФЛ по стандартным ставкам. Продавец должен задекларировать полученный доход, а после уплатить налог с продажи квартиры, полученной по наследству. В некоторых случаях, если срок эксплуатации наследственного имущества превысит необходимый минимум, налог не уплачивается. В остальных случаях продавец может применить имущественный вычет. Как рассчитывается налог на продажу наследственного имущества?
Какой налог на продажу унаследованной квартиры нужно платить
При продаже жилья, независимо от источника приобретения права собственности на него, продавец получает доход в размере его покупной стоимости. В связи с этим у него возникает налоговая обязанность по НДФЛ – он обязан уплатить 13% от суммы, полученной по договору купли-продажи.
Сэкономить на уплате налога позволяет налоговый вычет. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса. Продавец вправе снизить базу для расчета налога на 1 млн руб., вычитая указанную суммы из суммы, за которую была продана квартира. Это позволяет сэкономить на уплате НДФЛ до 130 тыс. руб.
Какой налог при продаже доли
При реализации доли в наследственном жилье порядок налогообложения не отличается. Наследник уплачивает 13% от полученной прибыли независимо от размера его доли. Такой доход также подлежит декларированию в общем порядке.
Передача в наследство иностранному гражданину
Если преемником является иностранец, это не усложняет процесса дальнейшей купли-продажи. Она проходит по стандартному порядку с обязательным декларированием и уплатой НДФЛ. Но если продавец-иностранец, одновременно не имеет налогового резидентства РФ, то есть не проживает на российской территории более 183 дней в году, к нему применяется специальная налоговая ставка. Согласно п. 3 ст. 224 НК, они платят НДФЛ с продажи по ставке 30%. Это же правило может касаться и граждан РФ, не являющихся резидентами.
Что является налогом, а что госпошлиной
НДФЛ – это налог, обязанность уплаты которого возникает исключительно у продавца по факту получения им облагаемого таким налогом дохода. Госпошлина – принципиально иной платеж. Необходимость в его уплате возникает в случаях совершения в отношении заявителя юридически значимых действий. Применительно к купле-продаже обязанность по уплате госпошлины возникает в двух случаях, и не только у продавца:
- в случае оформления сделки у нотариуса – взимается нотариальный тариф, размер которого, согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате, определяется в зависимости от суммы сделки. Эти расходы стороны обычно несут поровну.
- в случае перерегистрации права собственности в Росреестре взимается госпошлина в размере 2 тыс. руб. Эти расходы обычно возлагаются на покупателя.
Как продать без уплаты налогов
Согласно п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК, доход, полученный от реализации недвижимости, может не облагаться НДФЛ, если выполнено условие о минимальном сроке нахождения объекта в собственности продавца. Такой минимальный срок составляет 3 года, если:
- квартира получена в наследство от близкого родственника или члена семьи;
- квартира оформлена по приватизации;
- квартира получена по договору пожизненного содержания.
В остальных случаях минимальный период собственности составляет 5 лет.
Продать, унаследованную квартиру можно без уплаты НДФЛ, если с момента ее унаследования прошло 3-5 лет в зависимости от степени родства с умершим наследодателем.
Порядок продажи квартиры
Любая сделка по купле-продаже жилой недвижимости включает ряд обязательных этапов, в том числе:
- Подготовка документов. Для заключения сделки сторонам потребуются бланки договоров, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, выписки из ЕГРН, техплан на квартиру, экспликация, поэтажный план, паспорта сторон, единый жилищный документ, выписка из домовой книги, справку об отсутствии коммунальных долгов, согласие на продажу от супруга и иные документы в зависимости от ситуации.
- Подготовка текста договора. Стороны согласовывают условия и вносят их в соглашение. Договор можно подготовить самостоятельно, воспользоваться бланками в сети, нанять для составления юриста либо обратиться к нотариусу.
- Заключение договора. Стороны могут оформить его в простой письменной форме. Нотариальное оформление будет обязательным только если продавец квартиры – ребенок, либо продается доля в квартире.
- Передача денег, составление передаточного акта о приемке объекта сделки.
- Обращение в Росреестр для перерегистрации прав на покупателя.
Как посчитать налог
Расчет налога осуществляется продавцом самостоятельно по формуле:
сумма налога = (сумма по договору - 1 млн руб. вычета) х 13%
Право на вычет возникает у продавца лишь единожды, потому если он пользовался им ранее. Повторное использование налоговой льготы не допускается – НДФЛ будет рассчитан с полной суммы дохода.
Декларация и срок ее подачи
Прежде чем уплачивать сумму налога продавец обязан задекларировать полученный доход. Для этого он заполняет и подает в ФНС по адресу жительства декларацию по форме 3-НДФЛ. В ней указываются сведения о декларанте, об источниках получения дохода, о размере вычета и прочие сведения. Заполнить ее можно от руки либо в электронной форме, в том числе при помощи программы «Декларация». Подать ее можно лично, через представителя, через личный кабинет на сайте ФНС либо через сервис «Декларация» удаленно. Сделать это необходимо до 30.04 года, следующего за годом в котором была заключена сделка с покупателем.
Если срок будет пропущен, продавца ждет штраф в размере 5% от суммы налога за каждый просроченный месяц, но не менее 1 тыс. руб. и не более 30% от суммы налога.
Срок уплаты налога
Исчисленный в декларации налог необходимо уплатить до 15.07 года, в котором была подана декларация. Просрочка указанного срока, если декларация подана вовремя, а налог исчислен правильно, чревата наложением пени в размере 1/300 ставки ЦБ от суммы налога за каждый просроченный день. Если декларация не подана либо налог в ней исчислен неправильно, на продавца может быть наложен штраф от 20 до 40% от суммы налога в зависимости от выявления в его действиях умысла на уклонение от налогов.
