Банкротство застройщика при долевом строительстве превращает объек стройки в долгострой. Жильцы не могут получить жилье, в счет которого вложили деньги. С 2019 года процедура вложения средств в застройку строго регламентировал Закон. О банкротстве застройщика теперь известно заранее, а его последствия не ложатся на плечи дольщика. Как действовать при этой ситуации дольщику?
Признаки скорого банкротства застройщика
Основной признак, по которому можно судить об отсутствии денег у застройщика, - несоблюдение срока сдачи объектов в эксплуатацию. По характеру деятельности на стройке тоже можно судить о состоянии дел девелопера, причем для этого лучше посетить строительство лично. Отсутствие строителей, стройматериалов и активной работы можно расценивать как явный признак неблагополучия.
Тревожным признаком является отсутствие ответа при попытке дозвониться на офисные телефоны или запертый в рабочее время офис застройщика. Однако и небывалая активность, распродажа оставшихся квартир по явно заниженным ценам тоже может быть предвестником банкротства.
Обратите внимание!
В данном случае необходимо проверить, не запущена ли процедура банкротства, попробовать найти информацию о застройщике в поисковых системах, прочитать отзывы и поискать информацию о судебных разбирательствах с его участием. Часто полезную информацию можно найти в группах в соцсетях.
Этапы банкротства застройщика
Признания девелопера банкротом происходит в суде. Основанием для начала процедуры служит наличие долгов по выходным пособиям, зарплатам или обязательным платежам в сумме более 300 000 рублей, которые не выплачиваются застройщиком больше 3 месяцев. В суд вправе обратиться:
- дольщики;
- надзорные органы - самостоятельно или по заявлению дольщиков;
- сам застройщик;
- конкурсный кредитор;
- работник или бывший работник, которому застройщик должен деньги.
Суд выясняет, насколько плохи дела у девелопера и выносит решение о признании или непризнании его банкротом. При отсутствии возможности исполнить свои обязательства, застройщик признается банкротом.
Суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, может принять дополнительные обеспечительные меры:
- запрет на расторжение договора аренды земельного участка;
- запрет на заключение и госрегистрацию договора аренды земельного участка с кем-либо кроме застройщика;
- запрет на распоряжение земельным участком любым другим способом.
Сведения о применении обеспечительных мер будут отправлены судом в Росреестр.
Имущество компании будет продано, а вырученная при этом сумма будет использована для погашение долгов перед кредиторами.
Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать
После принятия решения о банкротстве, суд назначает конкурсного управляющего, который по почте должен уведомить кредиторов о банкротстве организации. Объявление о банкротстве также появится в официальном издании о банкротствах - газете "Коммерсантъ" и федеральном реестре сведений о банкротстве.
Обратите внимание!
В случае банкротства девелопера дольщик вправе:
- отребовать вернуть деньги по договору с учетом разницы между рыночной ценой, отказавшись от квартиры;
- требовать квартиру или нежилое помещение.
Эти требования включаются в специальный «Реестр требований кредиторов», состоящий из 2 разделов: «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений». Для включения в реестр нужно подать заявление назначенному управляющему и указать подходящий вариант.
При выборе получения квартиры возможны 2 варианта развития событий:
- если дом введён в эксплуатацию, возможно получение квартиры;
- при незавершенном строительстве дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив и достроить дом самостоятельно или нанять нового застройщика.
Если дольщик выбирает деньги, ему нужно будет отказаться от договора долевого участия (ДДУ) и перспективы получения недвижимости. Нужно также учесть, что у банкрота может не хватить денег на удовлетворение требований о возврате суммы, уплаченной по ДДУ. Возможна ситуация, когда общая сумма, оставшаяся на удовлетворение требований дольщиков, будет поделена между ними пропорционально уплаченной по договору сумме и это будет лишь часть от понесенных расходов.
Тем, кто признан обманутым дольщиком после 2017-го года, могут вернуть деньги из фонда долевого строительства. А дольщикам, обманутым до 2017 года, можно попробовать вернуть часть денег по страховке, поскольку все строительные компании обязаны страховать возможное банкротство застройщика при долевом строительстве.
Реестр требований закрывается через 3 месяца после опубликования сведений о банкротстве застройщика и открытии конкурсного производства. Требования дольщиков включаются в реестр не позже 2 месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, независимо от даты закрытия реестра. Указанное уведомление считается полученным по истечении месяца со дня его опубликования в соответствующем СМИ. В случае пропуска срока для предъявления требований по уважительной причине его можно восстановить в суде.
Неустойка при банкротстве застройщика
Если сроки получения помещения по ДДУ уже пропущены, то к требованиям о возврате суммы договора можно добавить неустойку за несоблюдение срока окончания строительства. В сети можно найти множество калькуляторов для расчета её размера, достаточно ввести в поисковике запрос: «Калькулятор неустойки по ДДУ».
Очередность при банкротстве застройщика
- Сначала производятся расчеты по требованиям за причинение вреда жизни или здоровью.
- Во вторую очередь гасятся долги по выплате выходных пособий и зарплат работников.
- В третью - производятся следующие расчеты с дольщиками: вначале - по денежным требованиям участников строительства, кроме убытков, далее - по требованиям Фонда, после этого - по требованиям о выплате убытков, возникших у дольщиков, в связи с несвоевременной сдачей объекта строительства.
- В последнюю очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
Есть ли у дольщика при банкротстве преимущество перед другими кредиторами
Требования дольщиков удовлетворяются в третью очередь, перед ними удовлетворяются требования о возмещении вреда жизни и здоровью, а также о выплате выходных пособий и зарплат. Далее удовлетворяются требования дольщиков, но поскольку после них еще есть четвертая очередь, то перед некоторыми кредиторами у дольщиков есть преимущество.
Закон о банкротстве застройщика
Основными нормативно-правовыми документами, регламентирующими процедуру банкротства девелоперов, являются федеральные законы:
Как узнать о банкротстве застройщика
Если лицо является кредитором, о банкротстве застройщика его уведомит по почте конкурсный управляющий. Кроме того сведения о банкротстве общедоступны и публикуются на электронном федеральном ресурсе и в газете "Коммерсантъ".
