Чем грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Гражданин, владеющий на праве собственности жилой недвижимостью, вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может извлекать выгоду от сдачи ее в аренду. Помимо права распоряжения своей недвижимостью, у гражданина сдающего квартиру имеется обязанность по уплате налогов с такой деятельности. Какими налогами облагается сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, чем грозит уклонение от этой гражданской обязанности, и какой штраф за неуплату налогов за сдачу квартиры возможен для собственника?

Налоги при сдаче жилья в аренду

Гражданин РФ, предоставляющий в аренду жилое недвижимое имущество, собственником которого является, вправе избрать один из следующих способов уплаты налогов:

1. Уплата НДФЛ. Такой способ не требует какого-либо предварительного оформления статуса гражданина. Достаточно просто заключить арендный договор как физическое лицо и раз в год самостоятельно подавать  налоговую декларацию, где указывать данный источник дохода. Ставка НДФЛ для граждан РФ составляет 13%.
2. Упрощенная система налогообложения. Такой порядок возможен, если гражданин заранее позаботиться о приобретении статуса индивидуального предпринимателя.
3. Патентная система. Этот порядок состоит в том, что предприниматель (система доступна только индивидуальным предпринимателям) заранее приобретает патент на срок от одного месяца до года, на основании которого сдает жилье в аренду и не платит больше никаких налогов. Стоимость патента рассчитывается налоговым органом при обращении.

Индивидуальный предприниматель может не работать по УСН, тогда он также как и в предыдущем примере будет платить НДФЛ. Однако, в ряде случаев, выгоднее перейти на УСН. Упрощенка имеет два варианта налоговой базы: доходы или доходы минус расходы. В первом случае налогом облагаются все денежные средства, поступившие ИП. Во втором — из поступивших доходов необходимо будет вычесть сумму затрат, которые ИП понес в связи с предпринимательской деятельностью и уже полученную сумму использовать как налоговую базу. Ставка во втором случае составит 15%. Для выбора одного из двух порядков предпринимателю необходимо оценить экономику собственного бизнеса: если никаких особых расходов при сдаче в аренду гражданин не несет логичнее облагать налогом только доходы. Если же имеются какие-то затраты, например, в собственник обеспечивает регулярные ремонты или клининг, можно рассмотреть вариант обложения «доходы минус расходы».

Обратите внимание!

Образовывать ИП для сдачи квартиры имеет смысл гражданам, которые сдают несколько объектов, либо сдают дорогую недвижимость и имеют с нее стабильно высокий доход. С остальных случаях логичнее платить НДФЛ как физическое лицо.

Откуда налоговая может узнать о сдаче жилья

Поймать за руку человека, сдающего квартиру не платя при этом налоги достаточно сложно — собственники и квартиросъемщики могут договариваться представлять существующие между ними отношения не как аренду, а как безвозмездное пользование. Если налоговая служба обратит на спорную квартиру внимание, доказать это можно будет по совокупности косвенных доказательств: показания свидетелей, которые видели передачу денег, аудио или видео записи.

Внимание налоговой может возникнуть если:

• кто-то напишет жалобу. Часто соседи пишут такие жалобы, если квартиросъемщики шумят, нарушают покой дома, ведут себя непотребно, наносят ущерб общедомовому имуществу;
• в налоговую поступит запрос других органов. Особенно часто такие запросы поступают от миграционной службы. Выявляя нелегальных мигрантов, служба проверяет в том числе основания их проживания в квартирах.

Ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду

Если гражданин сдает квартиру, пренебрегая при этом официальным оформлением отношений с арендодателем и уплатой налогов, такое бездействие можно считать уклонением от уплаты налогов.

Обратите внимание!

Уклонение от уплаты налогов является правонарушением, рассматриваемым как налоговым законода тельством — оно устанавливает штраф за неуплату, так и уголовным.

Статья 198 Уголовного кодекса РФ устанавливает ответственность за неуплату физическим лицом обязательных налогов. Статья также распространяется на нарушения, совершенные индивидуальными предпринимателями.

Для того, чтобы быть привлеченным к уголовной ответственности, налогоплательщик должен иметь действительно большую задолженность по налогу:

• для привлечения по общему составу статьи задолженность должна иметь крупный размер: от 900 000 рублей за последние три года;
• для привлечения по квалифицированному составу — особо крупный размер: 4 500 000 рублей за последние три года.

Но даже при наличие уголовного состава, лицо освобождается от уголовной ответственности, если:

• оно привлекается по этой статье впервые;
• оно добровольно погасило всю задолженность.

Штраф за незаконную сдачу квартиры в аренду

В соответствии с Налоговым кодексом на лицо могут быть наложены следующие штрафы:

1. За непредоставление своевременно налоговой декларации — 5% от суммы задекларированного дохода за каждый месяц, прошедший с того момента, когда декларация должна была предоставлена. Максимальный размер штрафа — 30% от суммы декларации.
2. Штраф за неуплату налога — 20% от суммы подлежащего уплате налога. При этом, если будет доказана умышленность неуплаты, штраф составит уже 40% от суммы налога.

Уголовная ответственность за неуплату налогов будет зависеть от тяжести содеянного. Если налогоплательщику вменен простой, неквалифицированный состав статьи 198 УК РФ, возможно наложение следующих видов наказания:

• штраф от 100 000 до 300 000 рублей или;
• принудительные работы до одного года;
• арест до 6 месяцев;
• лишение свободы до одного года.

Если вменен квалифицированный состав, то есть имеет место особо крупный размер неуплаты по налогам, налогоплательщику может быть назначены такие наказания, как:

• штраф от 200 000 до 500 000 рублей;
• принудительные работы до 3 лет;
• лишение свободы на тот же срок.